Selling our house with pest issues. Do we have to say?

 

Question:

Several years ago we bought a house from frum yidden. There were several issues with the house that we were not told about in advance and ended up costing us significantly to resolve, or they are still unresolved.

When we want to sell the house, what are we obligated to tell the potential buyer?

For example, we’ve been dealing with a lot of pest control issues – enough to make us want to move. If we tell potential buyers about this issue, it’s hard to imagine they’d be interested in the house. So are we obligated to tell them about issues they can’t see on their own and an inspection would not reveal?

Also, is there a difference between selling to a Yid or not? (Though if we sell to a non Jew, the Jewish neighbors attached to us will be upset.)

 

Answer:

Being that this is a common issue and people can ask about it, if they don’t ask you don’t have to tell them. However, if they ask, you must tell them.

 

Sources:

קייל״ן לדינא שהי׳ בממכרו מום מודיע ללוקח – רמב״ם מכירה יח. א. טושו״ע חו״מ רכח, ו. והטעם שכל הלוקח אינו לוקח אלא דבר השלום מכל מום – רמב״ם מכירה טו, ו. שו״ע רלב, ז. והיינו גם כשהמחיר שוה – ראה פי׳ ר״י מלוניל על הרי״ף ב״מ לג, ב. ב״ח רכח, ז. שו״ת אג״מ אה״ע ד סוסי׳ צב. ובכ״מ.

אמנם י״א שבמום שאינו מבטל מקח אינו חייב להודיע. ויש שכתב לה״ר שחייב ממש״כ במאירי ב״מ ס, א שגם במכרה בדמים קלים יש גניבת דעת. וכ״ה בב״ח רכח, ו. פרישה שם ה. סמ״ע ז. והיינו גם מחמת שיחזיק לו טובה על כך בחנם. ול״ד, דהתם יש מום גמור אלא שמוזיל לו על כך.

אולם, בנדו״ד עדיף מטעם אחר, ובהקדם שבהעלמת מידע לחוד מקום לומר שאינו מדאורייתא – ראה חרדים מנין האיסורים מדרבנן מז, לח. [ולהעיר שבלבוש רכח, ו משמע שכשאינו מפסיד ממון אינו בכלל גניבת דעת. שבשו״ע אדה״ז אונאה יב כתב שבבשר נבילה בחזקת שחוטה אסור רק מד״ס, אף שכתב שם יא שגניבת דעת בגוי אסורה מדאורייתא, ומשמע שכשאין הפסד אין כאן גניבת דעת מה״ת. ונזכר שם גם גניבת דעת הבריות בכלל, ומשמע דקאי אף בישראל. ויש לחלק קצת]. ועוד ועיקר, דאיהו הוא דאטעי נפשי׳, שהרי לא נתכוון להטעותו, ולא עשה מעשה לרמות, אלא לא סיפר לו. וכיון שעל הקונה להעלות בדעתו שיש מומים כאלו, והו״ל לאסוקי בדעתי׳, איהו אטעי נפשי׳. וכש״כ בפגמים קטנים שאינו מוכרח שלא הי׳ קונה.

ומצינו בתשו׳ הגאונים שערי צדק ד שער ו, ד, שאין חובה על המוכר להודיע במום שבחמורו ״דהכי מנהגא דעלמא דשמעון הוי בעי למידק ועיוני בחמרי דקזבין. אלא שהזכיר לעשות כן לפנים משורת הדין. וי״ל דל״ד לשאר מקח שהקונה דעתו שיהא שלם, כיון שהוא דבר רגיל שיש מומים כאלה.  וקצת ראי׳ מההיתר לשלוח לנכרי ירך עם גיד הנשה, וכתב במ״מ מאכ״א ח, יד גם בדעת הרמב״ם שבשולח נבילות וטריפות לגוי אפשר שאין גניבת דעת שאינו מפרש לו שהיא כשערה. ועכצ״ל דס״ל לחלק בין זה לשאר מקח שהקונה דעתו שהוא שלם. ואולי שאני התם שאין הפרש במחיר.

[ולהעיר מדעת הפוסקים שבההיתר שביבמות מה, א זיל איטמר, להסתיר יחוסו שישתדכו עמו, שמי שמקפיד הי׳ לו לברר – ראה דברי מלכיאל ו, לב. ועוד. אבל שאני התם שהרבה לא איכפת להם היחוס. ועוד שבכ״מ יישבו שם באו״א. אבל יש שפירשו שכל שאינו מקח טעות אח״כ שפיר מותר להעלים. ולדבריהם, י״ל גם שככל שאינו חובתו של המשכיר לתקן, אינו בגדר פגם. ויש לחלק טובא].

וגדולה מזו מצינו בשו״ת אג״מ יו״ד א, צב להתיר להשרות כבדים ישנים בשם שייראו חדשים וטריים, שעל הקטנה לשאול. ואף שיש חולקים – ראה עמק הלכה בוימיל ב, ד-ה. דברי יוסף קאנאוויץ א, ט. וראה הפרדס יא, ח, מג. ולהעיר גם משו״ע אדה״ז אונאה יט לגבי מנהג הקצבים להשרות בשר חפכחוש במים דאם כך מנהג כך הקצבים מותר ושומר נפשו ירחק. אבל היינו התם שעושה מעשה לרמות, משא״כ כשאינו מספר כל המידע, ומקובל למכור כך, ועל הקונה לברר, לא מצינו שיהא איסור.

 

#26541