Is it Mesirah to lodge a complaint with 311 about my landlord?

 

Question:

If my landlord is Jewish and they are not fulfilling legal requirements such as taking care of rodents & pests, is it Mesirah to lodge a complaint with 311 which may subject them to fines or other repercussions?

Is it allowed to withhold rent until such time as the issue is rectified?

 

Answer:

This would be considered Mesirah. You can call him instead to a din Torah.

If it is believed that the landlord is being negligent, you can withhold some of the rent, approximately the cost of dealing with the problem yourself, in order to force the parties to work out the issue and reach an agreement.

 

Sources:

ולדינא ליכא משום בל תלין בשכירות קרקע. וכן נפסק בטושו״ע חו״מ שלט, א בשם הרמ״ה. וכ״ה בתוס׳ הרא״ש ב״מ קיא, ב בשמו והובא בשטמ״ק שם. וכ״כ בריטב״א שם (אלא שסיים “דמספקא לי׳ מילתא”). וכ״כ אדה״ז הל׳ שכירות יא. ואף שבשו״ע (ודאדה״ז) הוא רק בשם יש מי שאומר – לא הביאו חולק. וידוע בכללי השו״ע (ראה סמ״ע טז, ח. ובברכ״י שם ג שכ״כ גם הב״ח וט״ז. ובכ״מ) שבאם לא נמצא זכרו בשאר פוסקים מפורסמים הביאו בשם יש מי שאומר אף דהכי הלכתא. וכ״כ בעניננו בשער משפט שם א, ובמשכנות הרועים אלחייך מערכת ש, שכירות, אות קעח (שסח, ג).

ואף שמצינו בתו״כ קדושים יט, יג, ״קרקעות מנין וכו׳״, והובא בסמ״ג לאוין קפה וביראים קכו – כבר העיר בדעת זקנים עה״פ קדושים שם, ונזכר בעין זוכר מערכת ש אות כה, שבתלמוד שלנו לא נז׳ קרקעות. ומשמע דר״ל שהבבלי חולק. (אבל בעין זוכר שם שדוחק לומר שהבבלי חולק). וגם במאירי ב״מ קיא, א העיר מזה. וראה גם משה״ק על הרמ״ה במנ״ח תלו ובשו״ת שו״מ חמישאה ו, א. ואכן, בביהגר״א ושער משפט שם (והובא בפת״ש שם) כתבו לחלוק על השו״ע, וכתב בשער משפט שם שאין להקל באיסור דאורייתא. וכ״כ בערוה״ש שם ב, שהעיקר לדינא שעובר. ואולי לדבריהם מתפרש ״יש מי שאומר״ דאיכא פלוגתא (ראה גם יד מלאכי כללי השו״ע יב. ובברכ״י שם שנמצא בדוכתי טובא כך. ובשו״ת נוב״י קמא אה״ע יז שכך דרך השו״ע בדאיכא פלוגתא. אבל ראה שו״ת השיב משה סב ד״ה ונחזור שהשיגו). אמנם, כיון שדעת החולקים לא הובאו ביתה יוסף נראה יותר שסגנון יש מי שאומר הוא מחמת שלא מצא כן בשאר פוסקים. ואנן באתרא דרב קיימינן, דלא קייל״ן הכי. וראה גם יפ״ל ד חו״מ שם ג, בעניננו, שכל מה שלא הובא בתלמוד דידן היינו דלא ס״ל הכי. וראה גם שו״ת משנ״ה יב, תמב.

ובקצוה״ח שם א, החמיר בבית מדין תלוש ולבסוף חיברו שלענין איסור דינו כתלוש. (וכ״ה בקצוה״ח שיז, ג. אבל בסו״ד כאן כתב בסגנון אחר, שלענין איסור דאורייתא יש לחוש לדעת הפוסקים שהוא כתלוש). והב״ד באהבת חסד ט, ה. וראה גם מנ״ח רל. אבל  רוב הפוסקים ס״ל דבית כמחובר. וגם י״א שלענין ב״ת דינו כלענין ממונא, כמ״ש בקצוה״ח שם לגבי רבית, או דאיסורא בתר ממונא גריר (ראה מהרי״ט אלגאזי בכורות ב,יז). ובלא״ה יכול לומר קים לי כסתימת הפוסקים. ואף דאיירינן באיסורא ול״ש קים לי, איכא למימר קים לי לגבי ממונא ואיסורא גריר בתרה. ועוד שגם אם דינו כתלוש, כבר כתב הרא״ש שם בדעת הרמ״ה דמסתבר טעמי׳ דלא מרבינן אלא בהמה וכלים שעושין בהם מלאכה דומיא דשכיר. ולפ״ז גם בבית אין כאן שכר מלאכה (אלא שבנו״כ השו״ע משמע דלאו מה״ט קאתינן עלה). ועוד י״ל כמ״ש בטבעות זהב לקצוה״ח שם, שגם אם הוא כתלוש, אם שכר בית הרי נשכר עם הקרקע וטפל לקרקע. אמנם בשכר גם הרהיטים שוב אפשר דהדר דינא כשכר כלים, אא״כ אין עושים בהם מלאכה. וגם בזה מקום לומר שטפל לשכירות הקרקע.

ונ״ל עוד, לפמש״כ באהבת חסד שם בנה״ח ד, שבכל דבר שנגמרת פעולתו באמצע היום ל״ש ב״ת כלל, ורק ביומו תתן ולאו דלא תבוא, וד״ז לכו״ע ליכא בקרקעות. ומכיון שזמן השכירות נקבע בד״כ לפי חדשים הלועזיים, שנגמרים בחצות הלילה, שוב ליכא ב״ת. (ובתהל״ד שכירות קנו, ר״ל יתר על כן, שגם דעת הרמ״ה עד״ז, ואינו סותר לתו״כ, דקאי לענין מ״ע דביומו. אבל פשטות הל׳ בטושו״ע שאינו עובר – דקאי אשלפניו היינו בלאו).

אמנם בנדו״ז בלאו ה״ט כיון שהמשכיר מתרשל בתיקונו, והשוכר מתקנו בעצמו, יכול לנכות מהשכירות, ובהקדם שמנהג הפשוט שעל המשכיר לתקן ולשלם עבור הדברה מפני עכברים. ומקובל בימינו שבית שכזה אינו ראוי למגורים, ואינו בגדר תוספת יופי והידור בבית. ולכן, ודאי ה״ז חובת המשכיר. ואף אם את״ל לחלק שכיון שהבית ראוי מצ״ע אלא שדבר חיצוני גורם לו אינו יכול לנכות, וכפי שחילק כה״ג בשו״ת מעיין גנים עבאדי חו״מ ח – הרי למעשה המנהג גם בכגון דא לחייב המשכיר בתיקונו. וראה משפטי התורה ב, עב, הע׳ 4. קובץ הישר והטוב א ע׳ קכז. ודלא כנתיב השכירות ד הע׳ ד. עמק המשפט שכירות נד, ב.

והנה, בכגון דא כשחובת המשכיר לתקן, והשוכר מתקן מעצמו יכול לנכות מהשכירות, כמ״ש המאירי ב״מ קא, ב, שבתיקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות. וכן עולה משו״ת הרא״ש צא, א. וכ״כ בנתה״מ שיב בביאורים יא. ודינו כדין יורד ברשות. וראה שו״ת ראנ״ח לח. מכתם לדוד חו״מ י. כסא אליהו שיז, א. כסף הקדשים שיד, א. מנחת פתים שיב, ז. חבצלת השרון חו״מ ל (כה, ב. שם כה, ד. כו, ב). וכן מוכרח ממה שנתפרש שבדבר שעל השוכר לתקן כיון שהוא מעשה הדיוט, שאינו יכול לנכות (ראה מרדכי ב״מ פ״ח, שפו, הביאו בד״מ שיד, ג. ראב״ן ב״מ שם ד״ה ודין המשכיר. שו״ת מהר״ם מרוטנבורג ד״פ תרעא. וכ״כ בערוה״ש שיד, ד). ומזה, שבדבר שעל המשכיר לתקן כיון שהוא מעשה אומן ועיקר גדול בישיבת הבתים, מנכה לו מהשכירות. וראה עט יוסף שכירות סי׳ ג בסוה״ס.

ואף כשאינו מתקנו, יכול לנכות מהשכירות כיון שאין הדירה ראוי׳ לדירה לגמרי. ואף שפסק בשו״ע חו״מ שי, א כדעת הרמב״ם שכירות ה, א שבשוכר הבהמה וחלתה נותן שכרו משלם, כיון שעדיין ראוי למלאכה. וראה מ״מ עהרמב״ם שם. נתה״מ לשו״ע שם בבי׳ ב, ובשו״ע לא הביא דעה אחרת. וראה שו״ת חבצלת השרון קמא חו״מ שם (כה, א) שפסק כן – ראה במנחת פתים שם א בשם מבי״ט  דספיקא דדינא הוא ויכול לומר קים לי כדעת הראב״ד, הביאו בשטמ״ק ב״מ עח, א, ורשב״א שם, והובאו במ״מ שם, שמנכה לו משכרו. וכ״כ בביהגר״א לשו״ע שם ד בדעת רש״י ב״מ שם ד״ה הרי שלך שכתב ״ונפסיד שנינו״. (אבל בפרישה שי, א נראה שפי׳ ונפסיד שהיינו באו״א, ושמשלם שכרו משלם. וכ״ה בשו״ת מהרם פאדובה לט. ובאולם המשפט שיד, א, בדעת מהר״ם פאדובה, בראוי׳ עדיין לדירה אבל בטורח ושיהיו משלם שכרו משלם). וכ״כ בס׳ די השב ואם למסורת שכירות ז (סא, א) להר״ש ברדוגו. וגם בחבצלת השרון כתב שתלוי מי המוחזק. ואם לא שילם השוכר נקרא מוחזק, ויכול לנכות דמי התיקון.

ובאמת, גם בדעת השו״ע איכא לפרושי דקאי בדבר של״ש לתקן, ולכן אומר לו הרי שלך לפניך, אבל במילתא דאיכא לתקוני שהמשכיר חייב בתיקונו, אם מתרשל יכול לנכות מהשכירות. וכך מצאתי בשו״ת חקרי לב ב חו״מ סח (קי, ג), דמצי אמר אם היית רוצה בשכירות למה לא תיקנת. (אמנם איהו מיירי בדבר שאינו ראוי כעת לגמרי, שלכן כתב שאינו פרע כלל. אבל הה״נ בראוי׳ לדור אלא שירד ערכה. ולכאו׳ אפשר להכריח כן גם משו״ת הרא״ש צו, ד ד״בית שמכר לו עדיין נקרא בית ואם אירע קצת קלקול מום עובר הוא ובדמים שהוא מנכה לו יחזור הבית לקדמותו ואין כאן מקח טעות״. הובא לדינא בשו״ע חו״מ רלב, ה. וראה נתה״מ רלז בחי׳ ז. ומינה, שגם בשכירות הכי הוא, שהשוכר יכול לנכות דמי בשכירות עפ״ז. וכן מצאנו בשו״ת מכתם לדוד שם, שפסק כן בכיו״ב. (לאידך ראיתי למי שר״ל איפכא, שגם לראב״ד ורשב״א כשממשיך להשתמש במושכר אינו יכול לנכות. ואין הכרח לדבריהם). וראה בארוכה ככל הנ״ל בעמק המשפט ה שכירות בתים לה – ע׳ תלו ואילך. וראה שו״ת ישיב יצחק ח, פה. ובשו״ת מאזני צדק חו״מ כט אזיל בתר איפכא. והנלענ״ד כתבנו.  וראה משפטי התורה ב, עא. פד״ר ירושלים א ע׳ קז.

וכש״כ אם הי׳ מקולקל מתחילתו, דה״ט שלדעת הרמב״ם ובטושו״ע משלם שכרו משלם, שיכול לומר לו שמזלו גרם – ראה שו״ת פני משה ב, לב, והב״ד בשו״ת אדמת קודש א חו״מ סז, ועלה אתו בהסכמה. וראה נתה״מ שי, א – אבל בכגון דא שמעיקרא לא היתה ראוי׳ ודאי מנכה לו. (ובריטב״א ב״מ עח, ב ד״ה נהור יא, שמתחילה אין לו ליתן ומור שהברירה, שאין דעת השוכר על כיו״ב. וראה גם מאירי שם, שמקח טעות היא. אמנם, לא ברירא לן מילתא, אם ס״ל נמי שבנשתמש בו ואינו רוצה לבטל המקח אם יכול לנכות מה״ט ואם נחשב כמחילה. אמנם, בנמוק״י ב״ב נט, א בשם הראב״ד דלא אמרינן שהתפייס, דכיון דלא חזיא לדירה ה״ז כהתנה להדיא. וכ״פ ברמ״א חו״מ שיד, א. וראה סמ״ע שם ו. (אבל איהו קאי רק גוף הענין שעל המשכיר לתקן, ותו לא, ומיירי לפני התחלת השכירות). ואסברה לה בשו״ת תשורת שי קמא רפה, דל״ד לשאר טענת מום, שנשתמש ה״ז כמחילה שאל״כ משתמש בחנם בדבר שאינו שלו וה״ז גזלן. אבל בשוכר כיון שמשלם על כך, בא בשכרו, וברשותו להשתמש בו, וכל שעה שירצה יחזור בו, לפי שאינו מפסידו כלל. והיינו שאין רצונו וכוונתו במחילה, אלא שסמכה דעתו שיסכים המשכיר לתקן החפץ. וכ״כ בדברי גאונים ו, י. וראה גם לעניננו בשו״ת וישב יוסף קס. אבל ראה שו״ת ראנ״ח לט, דלא ס״ל לחלק בהכי, דכיון דמטעם מחילה אתינן עלה, לא שנא. אלא, שי״ל דנדו״ד שאני שחזקה דאין אדם מוחל בדברים כאלו שאין הדעת סובלתן, וכקוטרא ובית הכסא. אלא שיל״ע, שכל שאפשר להשתמש בדוחק, סביר וקיבל. זאת ועוד אחרת, והוא העיקר, שבהתריע למשכיר על הקלקול, ודאי אא״פ לומר שמחלו. וראה פת״ש רלב, א בשם מחנ״א אונאה ה, בהודיע למוכר. ונראה שכ״ה גם לדעת הגליא מסכתא שהביא בפת״ש שם, דהכא שאני דליכא בה משום גזילה, שכן משלם וחושב בדעתו שיסכים המשכיר לתקן הקלקול). וראה שו״ת מהרי״ל דיסקין פסקים רח, הובא בפתחי חושן שכירות ו הע׳ ז, כשהוסכם שישפץ הדירה ונתעכב הדבר שיכול לנכות מהשכירות.

אך באמת עוד איכא בגווה, שעד כאן לא שמענו אלא בשוכר בית זה ונפל, שלרמ״א שיב, יז צריך ליתן כל שכרו. וראה סמ״ע שם לד. אמנם, בנדון שבאו מראש בהסכמה גם יחד שעל המשכיר לטפל בכיו״ב, ע״פ החוזה, ומנהג המדינה, ה״ז כמשכיר בית סתם ונפל שחייב להעמיד בית אחר, שמעיקרא כך נתחייב, ובלא עשה כך בידם לעכב השכירות.

ולמעשה המנהג כהיום שמנכה מהשכירות גם בכה״ג. וכ״כ בהישר והטוב יג ע׳ נח.

 

 

#22327