שאלה בדין אונאה בשכירות קרקע

מעשה שהיה:

אדמו”ר מפורסם עומד להגיע מחו”ל עם אחוזת מרעהו, ולשבות שבתו באתרא דקדישא מירון. הגיעו מחו”ל 5000 אורחים והקימו אוהלי ענק במירון. וידוע שלשבת כזו קופצים המחירים של המתחמים במירון פי שלש וארבע ממחיר הרגיל. לפני חצי שנה עסקני הועדה שכרו את כל הצימרים במירון לשבת, במחיר של שבת רגילה, והמשכירים בעלי הצימרים לא ידעו שהרבי יבוא לשבת. לאחר זמן נודע למשכיר על הגעת האדמו”ר וטען שהשוכרים רימו אותה, ואם היו אומרים את האמת שמבקשים לשכור בשביל שהאדמו”ר מגיע היה מבקש מחיר פי שלש, וכמו בשבתות בחודש אב שהמחיר קופץ. (ובאמת שאר המתחמים שלא נשכרו אז – קפץ המחיר פי שלש ממחיר הרגיל). ויש כאן אונאה ומקח טעות, ולכן רוצה לבטל הסכם השכירות, האם יש צדק בטענתו או לא.

ויש כאן כמה נקודות שיש לדון בהם:

א) האם יש כאן אונאה או בטל מקח, או דנימא שהואיל ובשעת השכירות עדיין לא התפרסם שהאדמו”ר עומד להגיע אין לשכירות אלא מקומו ושעתו.

ב) האם יש כאן שאלה של אונאה ואז י”ל דאין אונאה לקרקעות, או שיש כאן שאלה של מקח טעות.

ג) את”ל שיש כאן שאלה של אונאה האם באופן כזה אמרינן דאין אונאה לקרקעות. ולפי הרמ”א אם יש אונא במחיר כפול יש אונאה. האם המשכיר יכול לטעון קים לי כהרמ”א.

ד) עוד יש לדון שהרי בתוך השכירות של המתחם יש גם שכירות דברים המטלטלין (שלחנות וכסאות מקררים וכו’) וגם אי נימא דעל חלק השכירות של הקרקע אין אונאה לקרקעות מ”מ יכול לבטל את השכירות המטלטלין.

והנה נחתי לדינא כו״כ רבנים בכמה פרטים בשאלה זו, ולא יכילנו הנייר. ועיקר דברינו כאן במה שכמה רבנים דנו ביסוד בענין בהחילוק בין אונאה למק״ט ועל יסוד הסוגיא בב״מ נו, ב בחטים שזרען בקרקע ובפירש״י ותוס׳ שם.

ולהלן תגובה למה שכתב אלינו אחד הרבנים שליט״א בנושא:

אשרינו זכינו שכת״ר ישב על מדוכה זו לברר וללבן בבירור אחר בירור בדברים נכוחים וישרים למבין.

ולא באתי אלא להעיר, שבנתה״מ רכז בביאורים ב מפרש בהא דחטים שזרען בקרקע, ושם הוא בדעת הרמב״ם,  דהיינו שעשה כמו שציווה בעה״ב, והטעות היתה בשכירות פועלים שטעה בעה״ב, והפועל לא פשע, עי״ש.

ובאבן האזל מכירה יג, טז תמה עליו, שאינו עולה יפה לא לגירסא דידן, ולא לגירסת ופיר״ח. וגם אינו מתאים ללשון הרמב״ם. ועיי״ש בדעת הרמב״ם, שכיון שתלוי באומד הקרקע כמה מקבלת, ותלוי בשינוי העצים בלחות ויבשות, אי״ז כמום או פחת, כשטעה באומד. והן הן דברי רש״י. והיינו, לענין הקושיא שהקשה ברמב״ן מדין אוביר ולא אעביד.

גם באולם המשפט רכז, לד, הבין ברמב״ם דקאי כסברת רש״י. וראה שו״ת הוסיף משפט ב קפה, ג ד״ה ונראה, שהכריח כדברי אבהא״ז ואולם המשפט.

והנה בשו״ע חו״מ רכז, לד, נקט כלשון הרמב״ם, שאא״פ להעמיס בו לא כגירסת ר״ח, ולא כפירש״י. וצ״ע מהי דעת השו״ע בענין זה, ותלוי  גם איך נפרש ברמב״ם. וראה גם כס״מ לח״מ ועוד.

אבל בסמ״ע שם סב, אכן הביא שברמב״ן פי׳ בע״א.

גם במחנ״א ח, נקט ברמב״ם מכירה  כא, ב, דס״ל כרש״י דאומדא דשכיח שטועים הוא בגדר אונאה. אבל בשו״ת מהרי״ט חו״מ יט, מוכח דלא ס״ל הכי.

ונראה שנחלקו  כאן ביסוד שכתב רמב״ן דאין אונאה אלא ביוקרא וזולא, דלדידי׳ מחיר אינו דבר מוחלט בעצם, והוא רק הסכמת העולם, ויתכן שיתרצו במחיר אחר, אבל בטעות במדה וכן במום ה״ז טעות בעצם. ולרש״י ודעמי׳ טעות במחיר שאני שאפשר לטעות בו. וכ״ה בפירש״י קדושין מב, ב ד״ה חוזר, שהביא. ודוק בלשון ר״ן בחידושים שם בשם רש״י. וראה שו״ת גליא מסכת חו״מ י. (אבל ראה חידושי ר״ח הלוי מכירה רפט״ו). שו״מ מש״כ בדברות משה ב״מ ב ע׳ קיז באורך.

אגב, כן להעיר מהט״ז שלב, שמעשים בכל יום שמוכר חפץ ונתברר שלא הי׳ שום קונה בסך שזכר, וכי בשביל זה יבטל המקח.

ובללות הענין, יש לדון גם מדין אין אונאה להקדשות במוסדות. ואף שכתב המחבר צה, א שהקדשות שאמרו, דוקא הקדש גבוה, אבל הקדש לעניים או לבית הכנסת או לספר תורה וכיוצא בזה, נשבעין עליהם כמו שנשבעין על נכסי הדיוט”. וכ״ה גם לענין אונאה, בסמ״ע רכז, מח.

אבל ראה בארוכה בשו״ת דבר אברהם ב, יט שאף שהאחרונים תפסו דברי הסמ״ע כהלכה פסוקה אינו מוסכם אליבא דכו״ע. ועיי״ש שלרה״ג רי״ו ואו״ז אין אונאה להקדש ביהכ״נ ועניים. ולכן לא די להוכיח דהרי״ף ורא״ש פליג עלייהו רק מחמת דיוק של הסמ״ע שהשמיטו דין הקדש באונאה. אלא שהרא״ש ודאי פליג. ומסקנתו שהמוחזק יכול לומר קים לי דליכא אונאה. וכבר קדמו בכנה״ג חו״מ רכז בהגב״י לה. והביא שם משו״ת מהר״ם די בוטון נא, שברשב״א מוכח דליכא אונאה בהקדש עניים, עי״ש בארוכה שדרך כעין דברי דבר אברהם. וראה מטה שמעון  (שאלוניקי תקנ״ז) ג, רכז בהגב״י לח ולט.

ובאמת, כ״ה לט״ז או״ח קנג, ח, בדבר שבקדושה שנמכר. אבל ראה מג״א שם יט, שפי׳ באו״א. ובפמ״ג במ״ז שם העיר מדברי הסמ״ע. וראה ערך שי חו״מ רכז, כט.

וראה פת״ש רכז, כג, שהביא משו״ת באר עשק, ומה שדחה בשבו״י.

ובנתן פריו לבעל להורות נתן ב״מ נו, א, כשאין הממון שייך לעניים ידועים דליכא אונאה.

ויש לציין שבמשל״מ שכירות ז, ב הוכיח משו״ת הרשב״א שהובא בב״י חו״מ שיב, יד, שרק בספק במציאות מוקמינן לי׳ בחזקת המשכיר, אבל בספק מחמת פלוגתא דרבוותא אין מוציאים מהשוכר. אבל בש״ך שיב, טו שגם בפלוגתא דרבוותא הכי הוא. וראה הגהות רעק״א לשם שכ״ד ריבוי אחרונים. וראה קונטרס הספקות, שבמשל״מ טו״נ טו, יא כתב באו״א.  וראה שו״ת הצ״צ חו״מ ב, ב  ד״ה אמנם מה.

ולמעשה, כ״כ כמה גדולי אחרונים שלאחמ״כ, ראה שו״ת בית שלמה חו״מ סח, שם צו, שם רסי׳ קטו. וכן בשו״ת מהרש״ם ב, רנד. שם ה, ג. ותו״ד, שבפלוגתא דרבוותא יכול השוכר לומר קים לי. אבל ראה משפט שלום שלו קפט ד״ה ובגוף. ויצויין גם לאמרי יושר ב, קנב, ב, בספיקא דדינא שאין להוציא מהשוכר.

ובפלוגתא מי המוחזק, ראה שו״ת יש מאין חו״מ כט, דל״ש קים לי בכה״ג.

והנה, לכאורה היינו פלוגתא דתוס’ והרשב”ם בב”ב לב, ב ד״ה והלכתא, אם בספיקא דדינא מעמידים קרקע בחזקת בעלי׳, ואין כאן סברא מיוחדת בדין משכיר ושוכר, וסוגיין דעלמא שגם בספיקא דדינא אזלינן בתר חזקת מ״ק. אמנם, כבר כתב בנתה״מ רכז, ט, ע״פ הרשב״א, ושכ״מ גם בט״ז, שגם באינו מוחזק, אין מקלקלין קנין ברור שהוא לפנינו בשביל ספק ועוד דמסתמא לא הי׳ בו אונאה דאחזוקי אינשי בגזלנותא לא מחזיקינן.

והנה, קייל״ן בהשכיר לחברו בית בי”ב סלע לשנה בסלע בחודש,  וספק על חודש העיבור, דקרקע בחזקת בעלי׳ עומדת והשוכר חייב לשלם על חודש העיבור, וגם אם השוכר כבר דר שם לפני שבאו לדין ובאו לדין רק לאחר שדר שם י”ג חודש, שמיד שנתעורר הספק ה״ז כאילו נפסק הדין לטובת המשכיר. אלא שהיסוד בבא בסוף החודש, לפי שהספק נולד בתחילת חודש, וכאילו בא בתחילה.

אמנם, לכאורה אין הנדון דומה, דהתם הספק אם בכלל השכיר לחודש זה, וכיון שהמשכיר מוחזק בקרקע, יכול למנוע מהשוכר שלא ישתמש בקרקע שלו מבלי לשלם לחודש הי״ג, וגם בסוף החודש דינא הכי מאחר שהספק אם מעיקרא הושכר לחודש זה.

אבל בנדון שכבר השכיר, וכעת רוצה לבטל המקח, ולקבוע שכירות חדשה על העבר, אפשר שלגבי זה השוכר מוחזק. ועצ״ע.

אמנם, כבר שקו״ט בכל מקום שיש ודאי מכירה וספק דבר המבטלו האם אמרינן אין ספק מוציא ודאי, או דילמא אזלינן בתר מוחזק. והנה כתב בהגהות רעק״א רכז, כט, לענין מחלוקת הפוסקים האם יש אונאה ביותר מפלגא בקרקע, דאזלינן בתר חזקת מ”ק והמוכר יכול לבטל המקח. וציין לשו”ת מהרי”ט ששקו״ט  אם אין ספק מוציא מידי ודאי, ושלכן מספק אין יכול לבטל המקח, ולמסקנא כתב דלא אמרינן כן.

עוד ילה״ע, דלכאורה הספק נולד רק מחמת טענותיהם. ואם הטענות הגיעו רק אחרי תקופת השכירות, ל״ד לבא בסוף החודש ששם הספק מחמת גוף הלשון בשכירות, ראה בש״ך שיז, ה. והרבה חלקו עליו.

אבל אינו, דהכא הספק מחמת הפלוגתא בדין ללא טענותיהם. ושוב, נחתינן לשקו״ט בספקא דפלוגתא מי המוחזק.

גם לא נזכר כאן בכל הדיון מש״כ בנחלת צבי, רכז, לב, דשכירות קרקעות שאני, דליכא גם אונאה ביותר מפלגא. וכ״מ בהגהות אמרי ברוך לסמ״ע נח. אבל בסמ״ע שם, מפורש הפכו. וכוותי׳ כתב בנתה״מ לו. ועוד. וכ״מ להדיא בלשון הטור. ובהסברא לחלק בדבר, כמה אופנים:

א. שכל הסיבה שיש בשכירות אונאה הוא מילפותא דכתיב ממכר מיותר (תוד״ה והאי ב״מ נו, ב) והרבוי רק על מטלטלין ולא על קרקע. (נחלת צבי רכז. וכ״מ באמרי ברוך שם)

ב. ששכירות פירות נחשבת כמטלטלין (קה״י ב״מ מו). והוא מחודש.

גם לא הוזכר השקו״ט אם בית דינו כקרקע

ומאחר ורבו הספיקות, וכולם בספיקא דדינא, ורבו האומרים שבספיקא דדינא יכול השוכר לומר קים לי, ולא רק בדורות הקודמים, אלא שכ״כ גדולי האחרונים לדינא – בית שלמה, מהרש״ם, ואמרי יושר, ועוד, שכולם נקטו כך לדינא.

ואיכא הכא ריבוי ספיקות, יותר מפלגא, גדר ביטול מקח באומדנא, ספק המוציא מידי ודאי, והכל – פלוגתא דרבוותא.

אבל לאידך, ה״ז שכירות קרקע ולא קרקע ממש, ובית תלוש.

ות״ח להרה״ג הגר״י וקסשטוק שליט״א על הערותיו המועילות.

וכעת נתפרסם שכבר יצא פס״ד בדבר. ומצו״ב מאמר מאחד הדיינים שליט״א המבאר עיקרי הפס״ד.

 

 

#48650